LA CRISE DU LOGEMENT AUJOURD'HUI EN FRANCE
Parlons de la crise du logement qui intéressera quelques-uns de nos étudiants à la rentrée prochaine. Mais parlons-en d’une manière globale, en comptant aussi bien l’achat que la location, ce qui permet de mieux éclairer le sujet.
Les défaillances d’agences immobilières en 2024 ont connu une augmentation de 225 % par rapport à l’année précédente. Selon une étude sur les défaillances d’entreprise publiée par le groupe bancaire BPCE réunissant les caisses d’épargne et les Banques populaires, 225 % c’est évidemment considérable. Quelles en sont les raisons principales ?
Dans le logement, il y a le neuf et l’ancien, mais là aussi, regardons les choses d’un point de vue général. Pour ce qui concerne les achats, il y a, bien sûr, l’augmentation des taux du crédit, donc la frilosité des banques : beaucoup de candidats à l’acquisition, limités dans leur budget, ont dû renoncer à leur projet, ou bien se déporter sur un bien moins cher, mais qui ne correspondait pas vraiment à leurs vœux. Notons que la situation s’améliore en 2025, puisque les taux devraient se stabiliser autour de 3%, ce qui est le chiffre référent – historique, pourrait-on dire – du coût de l’emprunt.
Cependant, les contraintes imposées par le diagnostic de performance énergétique (le fameux DPE), classé de A à G, perturbent l’offre. Depuis le 1er janvier de cette année, la catégorie G est carrément interdite à la location, soit cinq millions de logements. Avec les lieux classés F, le nombre de logements qui ne pourront plus être loués en 2028 montera en flèche, ce qui, évidemment, a un impact sur les investisseurs. Déjà, en 2024, Paris comptait 290 000 logements inoccupés, soit 20 % du parc locatif : on imagine le chiffre qui apparaîtra à la fin de cette année.
Ainsi, la crise du logement a-t-elle deux causes : l’une est économique, l’autre est politique.
Mais la cause économique est elle-même largement politique dans ses fondements : en renonçant à l’énergie bon marché qui provenait de Russie, en ayant freiné le recours au nucléaire tout au long de ces quarante dernières années, nous avons renchéri la consommation de l’énergie, indispensable à la construction, mais aussi à l’activité en général, tant il est vrai que, comme nous l’avons déjà démontré ici, la consommation d’énergie est la traduction de la richesse.
Dans ce contexte, le taux du crédit traduit la bonne santé économique, sauf, bien sûr, si l’on crée une bulle en gonflant les muscles, en faisant tourner la planche à crédits sans garantie de solvabilité, selon le principe de la crise de 2008.
Quant à la cause politique, elle est dans la pratique même du DPE, imposé par le législateur. De sorte que, dans de nombreux cas, le candidat au logement ne peut plus ni acheter, ni louer. Alors, s’il est vrai que les taux baissent en ce moment, l’accès au locatif s’aggravera toujours plus à cause du DPE, réduisant donc l’offre et créant une surchauffe qui profitera aux propriétaires des logements bien classés, en vertu de la loi de l’offre et de la demande, qui dispose que ce qui se raréfie se renchérit.
Une bonne affaire pour les plus riches, une mauvaise affaire pour les classes moyennes qui s’appauvrissent, poursuivant un scénario déjà vieux d’un demi-siècle.
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